O registro de imóvel arrematado é o ato do cartório que coloca o seu nome como proprietário na matrícula do imóvel. Para fazê-lo, você apresenta o título da compra (carta de arrematação no leilão judicial, ou escritura ou contrato no leilão de banco), o comprovante de ITBI pago e as certidões exigidas, e paga os emolumentos. Só depois do registro a propriedade é de fato transferida.
Muita gente comemora no fim do leilão e esquece que a compra ainda não terminou. Pelo Código Civil (art. 1.245), quem não registra o título não é dono, por mais que tenha pago o preço.
Por que o registro é indispensável
No Brasil, a matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Ela mostra quem é o dono, quais dívidas e garantias pesam sobre o bem e todo o histórico de transferências. Enquanto o seu título não estiver lá, para todos os efeitos o imóvel continua no nome de outra pessoa ou do banco.
Isso tem consequências práticas. Você não consegue vender, dar em garantia ou financiar o imóvel. E, se surgir uma nova penhora ou outro registro contra o antigo dono, resolver a situação fica mais trabalhoso. Por isso, a regra é registrar o quanto antes. Entenda como ler esse documento no guia sobre matrícula do imóvel no leilão.
Documentos necessários
A lista exata depende do cartório e do tipo de leilão, mas em geral inclui:
No leilão judicial
- Carta de arrematação expedida pelo juízo.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Documentos pessoais do arrematante e, se for o caso, do cônjuge.
- Eventuais ofícios ou mandados do juiz, por exemplo para cancelar penhoras.
A carta é o título principal. Veja o que ela contém em carta de arrematação.
No leilão extrajudicial
- Escritura pública de compra e venda ou contrato com força de escritura, conforme o caso e o banco vendedor.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Documentos pessoais do comprador.
- Certidões que o cartório ou o tabelião exigirem.
Em ambos os casos, o cartório pode pedir certidões complementares, como certidão de quitação de tributos municipais, dependendo das regras locais.
Impostos e taxas do registro
ITBI, o imposto que vem antes
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e precisa estar pago para o registro. Na arrematação, a base de cálculo costuma ser o valor do lance. O STJ fixou, no Tema 1.113, que a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, e não um valor de referência imposto pela prefeitura. A alíquota varia por cidade; em Salvador, é de 3%.
Cada prefeitura tem seu procedimento para emitir a guia. Em algumas, é tudo online; em outras, há análise prévia. Detalhes em ITBI na arrematação.
Emolumentos e outros custos
Emolumentos são as taxas cobradas pelo cartório pelos atos de registro. Eles seguem uma tabela definida em cada estado e costumam variar conforme o valor do imóvel. Além do registro principal, podem ser cobrados atos adicionais, como averbações, cancelamento de penhoras ou de hipotecas e emissão de certidões.
Some ainda despesas como certidões, cópias autenticadas e, no extrajudicial, a lavratura da escritura no tabelionato de notas. Todos esses valores devem estar no seu cálculo antes do lance, como mostramos em custos para arrematar imóvel.
Prazos e exigências do cartório
O processo no cartório segue algumas etapas:
- Protocolo (prenotação): você apresenta o título e ele recebe um número de ordem, que garante prioridade.
- Análise (qualificação): o oficial confere se o título e os documentos atendem às exigências legais.
- Registro ou nota devolutiva: se estiver tudo certo, o título é registrado. Se não, o cartório emite uma nota com as exigências.
A lei estabelece prazos para o cartório analisar e registrar, mas o tempo total depende muito de quantas exigências surgirem. Cada nota devolutiva significa voltar ao juízo, à prefeitura ou ao banco para corrigir algo.
As exigências mais comuns são:
- Divergência no nome, CPF ou estado civil do comprador.
- Descrição do imóvel diferente da matrícula.
- ITBI recolhido com dados errados.
- Penhoras ou indisponibilidades que precisam de ordem judicial para cancelamento.
- Falta de documento do cônjuge.
Conferir tudo antes do protocolo é a forma mais eficiente de economizar semanas.
Depois do registro
Com o registro feito, peça uma certidão atualizada da matrícula e guarde-a. Atualize o cadastro do imóvel na prefeitura para que o IPTU passe a ser emitido em seu nome, transfira contas de consumo e, se houver condomínio, informe a administração. Se o imóvel ainda estiver ocupado, é hora de tratar da posse.
Como a GFM pode ajudar
A GFM cuida da etapa de cartório: confere o título, recolhe o ITBI, reúne certidões, protocola o pedido de registro e responde às notas devolutivas até a matrícula ficar em seu nome. Se quiser saber quanto essa etapa custa no seu caso, simule na calculadora de custo real ou converse com a equipe.