O ITBI na arrematação é o imposto municipal que você paga para transferir o imóvel arrematado para o seu nome. Ele é exigido pelo cartório para registrar a carta de arrematação (ou a escritura, em leilões de banco), e a base de cálculo, em regra, é o valor do lance. A alíquota é definida por cada município: em Salvador, por exemplo, é de 3%.
Sem ITBI pago, não há registro. E sem registro, o imóvel continua juridicamente em nome do antigo proprietário.
O que é o ITBI e por que ele é obrigatório
ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É cobrado pelo município onde o imóvel está localizado sempre que a propriedade muda de mãos por um ato entre vivos, como compra e venda ou arrematação.
O Código Civil (art. 1.245) estabelece que a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro no cartório de registro de imóveis. Para fazer esse registro, o cartório verifica se o imposto de transmissão foi recolhido. Por isso, o ITBI é uma etapa obrigatória entre a arrematação e o registro do imóvel arrematado.
Quando pagar o ITBI na arrematação
O ITBI entra depois que a arrematação está formalizada. A sequência típica é:
- Você arremata e paga o lance e a comissão do leiloeiro.
- No leilão judicial, o auto de arrematação é assinado e, depois, o juiz expede a carta de arrematação. No leilão de banco, normalmente é lavrada escritura ou instrumento equivalente.
- Com o documento em mãos, você solicita a guia do ITBI na prefeitura.
- Paga a guia e leva o comprovante ao cartório junto com o título.
Algumas prefeituras exigem o pagamento antes de outros atos, e alguns juízos pedem a comprovação do ITBI antes de expedir a carta. Por isso, vale verificar a prática da prefeitura e do juízo do seu caso. Atrasar o pagamento pode gerar multa e juros, conforme a lei municipal.
Base de cálculo: o que decidiu o STJ
Durante muito tempo, várias prefeituras calculavam o ITBI sobre um "valor venal de referência" fixado por elas mesmas, frequentemente maior do que o valor pago na compra. Isso encarecia o imposto, especialmente em imóveis comprados com desconto, como os de leilão.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 e fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, e não um valor de referência estabelecido unilateralmente pelo município. A declaração do contribuinte tem presunção de veracidade, e a prefeitura só pode questioná-la por meio de um procedimento administrativo próprio.
Na arrematação, o valor da transação costuma ser o próprio valor do lance. Na prática, isso significa que o ITBI tende a ser calculado sobre o que você efetivamente pagou no leilão.
Mesmo assim, algumas prefeituras ainda emitem a guia com base em valores próprios. Se isso acontecer, é possível pedir revisão administrativa ou, em último caso, discutir na Justiça. Um profissional pode orientar o melhor caminho.
Alíquota: quanto você vai pagar
A alíquota é definida por lei municipal e varia de cidade para cidade. Em Salvador, é de 3%. Em outros municípios, os percentuais são diferentes, e algumas cidades têm regras específicas para imóveis financiados pelo sistema habitacional.
Um exemplo ilustrativo, com valores hipotéticos:
- Lance: R$ 250.000.
- Alíquota de 3%.
- ITBI estimado: R$ 7.500.
Esse valor precisa estar previsto no seu orçamento desde o início. Ele faz parte dos custos para arrematar um imóvel, junto com comissão, registro e débitos.
Como emitir a guia de ITBI
O procedimento varia por prefeitura, mas costuma seguir um roteiro parecido:
- Acesse o portal da Secretaria da Fazenda do município ou procure o atendimento presencial.
- Escolha a opção de declaração de ITBI e indique que a transmissão decorre de arrematação.
- Informe os dados do imóvel: inscrição imobiliária, matrícula e endereço.
- Informe os dados do arrematante e do antigo proprietário.
- Declare o valor da arrematação e anexe os documentos pedidos, como a carta de arrematação, o auto ou o edital.
- Aguarde a análise e a emissão da guia.
- Pague a guia e guarde o comprovante e a certidão de quitação, quando houver.
Em algumas cidades, o cartório de notas ou de registro ajuda a gerar a declaração. Em outras, tudo é feito online pelo próprio contribuinte.
Cuidados na emissão
- Confirme a inscrição imobiliária correta, principalmente em imóveis com cadastro desatualizado na prefeitura.
- Verifique se há débitos de IPTU que a prefeitura exija regularizar antes de emitir a guia.
- Confira se a base de cálculo da guia corresponde ao valor da arrematação.
- Pague dentro do prazo para evitar multa.
Como a GFM pode ajudar
A GFM cuida da declaração e da emissão da guia do ITBI, confere a base de cálculo e leva o comprovante ao cartório junto com o título, até o registro final. Para estimar o ITBI e os demais custos do seu imóvel, use a calculadora de custo real.