Os custos para arrematar um imóvel vão muito além do lance. Você precisa somar a comissão do leiloeiro, o ITBI, as despesas de registro e certidões, os débitos que ficarem com o comprador, a desocupação, a reforma e, se contratar, os honorários de assessoria. Só com essa soma dá para saber se o desconto do leilão é real.
Muita gente compara o lance com o preço de mercado e conclui que fez um ótimo negócio. A comparação certa é entre o custo total e o valor de mercado.
Custos obrigatórios da arrematação
O lance
É o valor que você oferece no leilão. Pode ser pago à vista ou, em alguns casos, parcelado. No judicial, o CPC (art. 895) permite proposta com pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 parcelas, garantida por hipoteca do próprio imóvel. No extrajudicial, as condições são as do edital do banco.
Comissão do leiloeiro
É a remuneração do leiloeiro, paga pelo arrematante sobre o valor do lance. Na prática, o percentual mais comum é de 5%. No judicial, é fixada pelo juiz. Veja os detalhes em comissão do leiloeiro.
ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal e precisa ser pago para registrar o imóvel em seu nome. A alíquota varia por cidade. Em Salvador, é de 3%. A base de cálculo costuma ser o valor da arrematação. O tema está detalhado em ITBI na arrematação.
Registro e certidões
O registro da carta de arrematação (ou da escritura, em alguns leilões de banco) no cartório de imóveis tem emolumentos definidos pela tabela de cada estado. Somam-se certidões, eventuais averbações e cancelamentos de ônus.
Custos que dependem do imóvel
Débitos
IPTU, condomínio e taxas atrasadas podem ou não ficar com você, conforme o tipo de leilão e o edital. Em leilões de banco, é comum essas dívidas serem do comprador. A explicação completa está em dívidas de condomínio e IPTU em leilão.
Desocupação
Se o imóvel estiver ocupado, considere honorários advocatícios, custas, eventual ajuda de custo ao ocupante e meses de condomínio e IPTU pagos sem usar o imóvel.
Reforma
Imóveis de leilão costumam ser vendidos no estado em que se encontram, muitas vezes sem visita interna. Reserve verba para pintura, elétrica, hidráulica, pisos e o que mais aparecer.
Assessoria
Se você contratar uma assessoria para análise, participação e pós-arrematação, inclua os honorários. Eles variam conforme o escopo do serviço.
Exemplo ilustrativo de custo total
Os números abaixo são apenas um exemplo hipotético, para mostrar a lógica da conta. Cada imóvel, cidade e edital têm valores próprios.
Imagine um apartamento arrematado por R$ 300.000 em uma cidade com ITBI de 3%:
- Lance: R$ 300.000.
- Comissão do leiloeiro (5%): R$ 15.000.
- ITBI (3% sobre o lance): R$ 9.000.
- Registro, certidões e cancelamentos (estimativa): R$ 5.000.
- Condomínio atrasado assumido pelo comprador: R$ 12.000.
- Desocupação com acordo e honorários (estimativa): R$ 8.000.
- Reforma básica (estimativa): R$ 25.000.
Custo total do exemplo: R$ 374.000. Ou seja, cerca de 25% acima do lance. Se esse apartamento valer R$ 420.000 no mercado, o desconto real não é de 29%, como parecia comparando só o lance, e sim de cerca de 11%. Nesse exemplo, ainda faltaria considerar honorários de assessoria, meses sem uso do imóvel e eventuais impostos na revenda.
O ponto não é o número final, e sim o método: cada item precisa ser estimado com base em informação real do imóvel.
Repare que a maior parte da diferença entre lance e custo total não vem da comissão nem do ITBI, que são previsíveis, e sim dos itens que dependem do imóvel: débitos, desocupação e reforma. São justamente esses que exigem levantamento prévio. Uma estimativa feita no escuro pode errar para mais ou para menos em dezenas de milhares de reais.
Custos que costumam ser esquecidos
- Condomínio e IPTU durante os meses entre a arrematação e a posse.
- Troca de fechaduras, ligação de água e luz, eventuais contas atrasadas de consumo.
- Atualização de cadastro na prefeitura e no condomínio.
- Imposto de Renda sobre ganho de capital, se você revender com lucro. Em regra, 15% sobre o ganho para pessoa física, com isenções específicas. Confira com um contador.
- Custo do dinheiro parado durante todo o processo.
- Seguro do imóvel e manutenção básica enquanto ele estiver vazio.
Uma boa prática é somar uma margem para imprevistos sobre o total estimado. Ela não é desperdício: serve para absorver o que só aparece depois da posse.
Como a GFM pode ajudar
A GFM levanta cada um desses custos com base no edital, na matrícula e nos débitos reais do imóvel e chega ao lance máximo que ainda faz sentido. Para fazer a sua própria simulação, use a calculadora de custo real.