Quem paga a dívida de condomínio e o IPTU atrasado de um imóvel de leilão depende de dois fatores: o tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e o que está escrito no edital. Em regra, no leilão judicial o IPTU anterior é quitado com o valor da arrematação, enquanto o condomínio pode ficar com o comprador se o edital mencionar a dívida. No leilão de banco, é comum o edital transferir os dois ao arrematante.
Como esses valores podem somar dezenas de milhares de reais, eles precisam ser levantados antes do lance, não depois.
Por que essas dívidas "acompanham" o imóvel
Condomínio e IPTU são obrigações ligadas ao próprio imóvel, e não apenas à pessoa do proprietário. No direito, isso se chama obrigação propter rem: a dívida segue a coisa. Por isso, quem passa a ser dono pode acabar respondendo por débitos de períodos anteriores à sua compra.
No leilão, existem regras que atenuam esse efeito. Mas elas não valem da mesma forma em todas as modalidades.
IPTU no leilão judicial: o art. 130 do CTN
O Código Tributário Nacional, art. 130, parágrafo único, trata da arrematação em hasta pública (o leilão judicial). Ele prevê a sub-rogação no preço: os débitos tributários anteriores, como o IPTU, passam a ser pagos com o dinheiro da arrematação. Na prática, em regra, o arrematante recebe o imóvel livre do IPTU atrasado.
Isso não dispensa a leitura do edital. Alguns editais trazem cláusulas próprias sobre tributos, e o modo como o valor é distribuído no processo pode exigir acompanhamento. Também vale lembrar que o IPTU gerado depois da arrematação é seu.
Condomínio no leilão judicial
A dívida de condomínio não é tributo, então o art. 130 do CTN não se aplica a ela. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o arrematante responde pelos débitos condominiais quando o edital os menciona. A lógica é que você foi informado da dívida e deu o lance sabendo dela.
Se o edital for omisso, a discussão fica mais complexa e depende do caso concreto. Não conte com a omissão como proteção. A orientação prática é sempre a mesma: levante o valor real e trate como se fosse seu.
Uma situação frequente é o próprio condomínio ser o autor da execução. Nesse caso, a dívida que motivou o leilão costuma ser paga com o valor arrecadado, mas parcelas posteriores ao cálculo do processo podem ficar em aberto.
Leilão extrajudicial de bancos
No leilão extrajudicial, regulado pela Lei 9.514/1997, quem vende é o banco que retomou o imóvel. Aqui a regra é o contrato e o edital. É comum encontrar cláusulas que atribuem ao comprador:
- débitos de condomínio vencidos e futuros;
- IPTU e taxas municipais em aberto;
- despesas para regularizar o imóvel.
Alguns bancos assumem parte desses débitos até determinada data. Outros transferem tudo. Não há padrão único, então a leitura do edital é decisiva. Para entender melhor como cada modalidade funciona, veja leilão judicial x extrajudicial.
Como levantar os débitos antes do lance
Não confie apenas no valor informado no edital, que pode estar desatualizado. Faça o levantamento você mesmo:
- IPTU: consulte o site da prefeitura com a inscrição imobiliária ou peça uma certidão de débitos do imóvel.
- Condomínio: peça à administradora ou ao síndico uma declaração de débitos, com valores atualizados, multa e juros.
- Processos: verifique se o condomínio move ação de cobrança contra o proprietário. No judicial, leia os autos do processo do leilão.
- Outras taxas: em alguns casos há taxa de lixo, contas de água e luz vinculadas ao imóvel ou cobranças da associação de moradores.
- Atualização: projete os valores até a data provável de pagamento, porque as dívidas continuam crescendo.
Se o síndico não fornecer informações por se tratar de terceiro, registre a tentativa e use o histórico do processo como referência, com margem de segurança. Lembre-se também de que, a partir da arrematação, as novas parcelas de condomínio e de IPTU passam a ser suas, mesmo que você ainda não tenha a posse do imóvel.
Como isso entra na sua conta
Todo débito que pode ficar com você deve ser somado ao custo da compra. Um lance aparentemente baixo pode deixar de fazer sentido quando você inclui anos de condomínio atrasado. O detalhamento completo está no artigo sobre custos para arrematar um imóvel, e a leitura correta das cláusulas está no guia sobre como analisar o edital de leilão.
Como a GFM pode ajudar
A GFM levanta IPTU, condomínio e demais débitos junto aos órgãos e à administração do condomínio, interpreta as cláusulas do edital e inclui tudo no cálculo do lance máximo. Depois da arrematação, também cuida da regularização desses débitos. Para ver o impacto no seu caso, use a calculadora de custo real.