A comissão do leiloeiro é a remuneração paga pelo arrematante ao leiloeiro responsável pela venda, calculada sobre o valor do lance. Na prática, o percentual mais comum é de 5%. No leilão judicial, quem fixa a comissão é o juiz; no extrajudicial, o percentual vem no edital, com o Decreto 21.981/1932 como referência para leiloeiros oficiais.
Ela não está incluída no lance. Em um exemplo ilustrativo, se você arremata por R$ 200.000 com comissão de 5%, paga R$ 10.000 a mais ao leiloeiro.
Quem é o leiloeiro e por que ele recebe comissão
O leiloeiro é o profissional responsável por conduzir o leilão: divulgar o edital, organizar o pregão, receber os lances, lavrar o auto de arrematação e prestar contas. O leiloeiro oficial é matriculado na Junta Comercial do seu estado e segue regras próprias da profissão.
A comissão remunera esse trabalho. Ela é devida pelo arrematante, além do valor do lance, e costuma ser cobrada logo após o encerramento do leilão.
Quanto é a comissão do leiloeiro
O percentual de referência é 5% sobre o valor da arrematação. É o que se vê na maioria dos editais, judiciais e extrajudiciais.
No leilão judicial
O Código de Processo Civil (art. 884, parágrafo único) prevê que o leiloeiro tem direito à comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz. Ou seja, quem fixa o valor é o juiz do processo, e ele aparece no edital. Na prática, geralmente é 5%, mas o juiz pode definir outro percentual conforme o caso.
No leilão extrajudicial
Em leilões de bancos, o percentual vem no edital. Os leiloeiros oficiais seguem o Decreto 21.981/1932, que regula a profissão e traz a comissão de 5% como referência. Leia o edital com atenção, porque ele também informa se há outras despesas cobradas do arrematante.
Quando a comissão é paga
O momento do pagamento é definido no edital. O mais comum é:
- Logo após o leilão, em prazo curto, muitas vezes de até 24 horas ou poucos dias úteis.
- Por depósito ou transferência para a conta indicada oficialmente pelo leiloeiro, ou por guia, conforme o edital.
- Em regra, integralmente, mesmo quando o lance é pago de forma parcelada.
Este último ponto merece atenção. Em uma arrematação judicial parcelada, em que você paga 25% à vista e o restante em parcelas (CPC art. 895), a comissão normalmente é calculada sobre o valor total do lance e paga de uma vez, conforme o edital. Planeje o caixa para isso.
Também desconfie de qualquer pedido para pagar a comissão em conta de pessoa física ou por canal não oficial. Esse é um dos sinais clássicos apontados no artigo sobre como evitar golpes em leilão de imóveis.
A comissão é devolvida se a venda for desfeita?
Aqui não há resposta única. Depende do caso e do edital. Algumas situações possíveis:
- Desistência ou inadimplência do arrematante: em regra, os editais preveem que a comissão não é devolvida, e ainda podem prever multa. No judicial, o arrematante que não paga também perde a caução (CPC art. 897). Saiba mais em desistência da arrematação.
- Anulação por vício no procedimento: quando a arrematação é desfeita por motivo que não depende do arrematante, como falha de intimação do executado, há decisões que determinam a devolução da comissão e outras que não. O resultado depende do fundamento da anulação e da posição do juízo.
- Pagamento da dívida ou acordo entre as partes depois do leilão: a solução também varia conforme o edital e a decisão do juiz.
Por isso, antes do lance, procure no edital a cláusula sobre devolução da comissão. Se a arrematação for questionada depois, a análise deve ser feita por advogado, com base no caso concreto. O tema se relaciona com a anulação da arrematação.
Como incluir a comissão no seu cálculo
A comissão é um custo fixo e previsível, mas costuma ser esquecida por quem está começando. Uma regra simples para não errar:
- Defina o custo total máximo que você aceita pagar pelo imóvel.
- Desconte ITBI, registro, débitos, desocupação e reforma.
- Divida o valor restante por 1,05 (no caso de comissão de 5%).
- O resultado é o lance máximo, já com a comissão embutida.
Em um exemplo ilustrativo, se sobrarem R$ 210.000 depois de descontar os outros custos, o lance máximo fica em torno de R$ 200.000, porque a comissão de 5% sobre esse lance soma R$ 10.000. Assim você evita a surpresa de descobrir, depois do pregão, que o lance vencedor somado à comissão ultrapassou o seu limite.
Como a GFM pode ajudar
A GFM confere o percentual da comissão e as condições de pagamento no edital e já embute esse valor no cálculo do lance máximo. Para simular o custo completo de uma arrematação, use a calculadora de custo real ou converse com a equipe.