A matrícula do imóvel é a certidão do cartório de registro de imóveis que conta a história jurídica daquele bem: quem é o dono, como ele adquiriu, quais dívidas e restrições pesam sobre ele. No leilão, ler a matrícula serve para saber exatamente o que você está comprando e quais ônus vão ou não continuar depois da arrematação.
O edital resume essas informações, mas resumo não substitui o documento original. Peça sempre uma certidão recente, de preferência emitida na semana do leilão.
O que é a matrícula e como ela está organizada
Cada imóvel tem um número de matrícula único no cartório da sua região. O documento começa com a descrição do imóvel: endereço, área, confrontações (os vizinhos e limites) e, às vezes, a fração ideal do terreno, no caso de apartamentos.
Abaixo da descrição vêm os atos, em ordem cronológica, numerados com siglas:
- R (registro): atos que criam, transferem ou extinguem direitos sobre o imóvel. Exemplos: compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária, penhora registrada.
- AV (averbação): anotações que modificam ou complementam dados. Exemplos: construção de uma casa, mudança de nome do proprietário, cancelamento de uma hipoteca, notícia de uma ação judicial.
Um ato como "R-5" ou "AV-7" indica o número de ordem. A leitura correta é sempre de cima para baixo, porque um ato posterior pode cancelar um anterior.
Os ônus mais comuns e o que cada um significa
Ônus é qualquer restrição ou direito de terceiro que recai sobre o imóvel. Os principais que aparecem em imóveis de leilão:
- Penhora: o imóvel foi indicado como garantia em um processo de cobrança. Pode haver mais de uma, de processos diferentes.
- Hipoteca: garantia dada a um credor, geralmente um banco, em empréstimos ou financiamentos mais antigos.
- Alienação fiduciária: o imóvel está em nome do banco como garantia até a quitação do financiamento. É o que permite o leilão extrajudicial pela Lei 9.514/1997.
- Indisponibilidade: ordem judicial ou administrativa que impede o proprietário de vender o bem. Costuma vir de processos trabalhistas, fiscais ou de improbidade.
- Arresto e sequestro: medidas judiciais parecidas com a penhora, usadas para garantir uma dívida ou um bem em disputa.
- Usufruto: direito de outra pessoa de usar o imóvel e receber seus frutos, como aluguéis.
- Ações judiciais averbadas: aviso de que existe processo que pode afetar a propriedade.
O que se cancela com a arrematação
No leilão judicial, a arrematação é uma forma de aquisição que, em regra, permite o cancelamento das penhoras e hipotecas ligadas à dívida executada e, frequentemente, também de outras constrições. Depois do pagamento, o juiz expede a carta de arrematação e pode determinar o cancelamento dos ônus. Na prática, esse cancelamento nem sempre é automático: muitas vezes é preciso pedir ao juiz um ofício para cada penhora ou indisponibilidade de outros processos.
Alguns ônus merecem cuidado redobrado:
- Indisponibilidades de outros juízos podem exigir pedido específico de levantamento em cada processo.
- Usufruto e outros direitos reais de terceiros não necessariamente se extinguem com a arrematação. Depende do caso.
- Ações averbadas que discutem a própria propriedade do imóvel podem colocar a compra em risco.
No leilão extrajudicial, o banco consolida a propriedade em seu nome antes de vender. A matrícula deve mostrar a averbação dessa consolidação. Se ela não aparecer, é um sinal de alerta que precisa ser esclarecido antes do lance.
Em qualquer modalidade, a regra é a mesma: ônus que você não entende é ônus que precisa ser analisado por um profissional antes de dar o lance.
Passo a passo para ler a matrícula do imóvel no leilão
- Confira se o número da matrícula e o cartório batem com o edital.
- Leia a descrição do imóvel e compare área e endereço com o anúncio.
- Identifique o proprietário atual no último registro de transferência.
- Liste todos os ônus ainda ativos, ou seja, os que não têm averbação de cancelamento posterior.
- Verifique se o executado (no judicial) ou o devedor fiduciante (no extrajudicial) é de fato o proprietário que aparece na matrícula.
- Procure averbações de construção. Imóvel com casa construída e não averbada pode exigir regularização.
- Anote dúvidas e confronte com o processo e com o edital.
O item 5 é importante. Se o imóvel penhorado não está em nome do devedor do processo, pode haver discussão sobre a validade da venda. É um dos pontos listados entre os riscos do leilão de imóveis.
Divergências que geram dor de cabeça no registro
Problemas na matrícula não aparecem só antes do leilão. Eles voltam na hora de registrar a compra. Divergência de área, construção não averbada, nome do proprietário com grafia diferente e falta de dados do imóvel podem gerar exigências do cartório e atrasar a transferência.
Lembre-se de que a propriedade só passa para você com o registro na matrícula (Código Civil, art. 1.245). Por isso, a leitura feita antes do lance já deve antecipar o que será necessário no registro do imóvel arrematado.
Como a GFM pode ajudar
A GFM lê a matrícula ato por ato, cruza as informações com o edital e o processo e aponta quais ônus tendem a ser cancelados e quais exigem providência. Depois da arrematação, também cuida dos pedidos de cancelamento e do registro. Para uma análise do imóvel que você está avaliando, converse com a equipe.