A reforma de imóvel de leilão precisa ser orçada antes do lance, e não depois de arrematar. Como muitos imóveis são vendidos sem visita e no estado em que se encontram, você estima o custo com fotos, informações do edital, padrão do prédio e uma margem para imprevistos, e desconta esse valor do lance máximo. Quem deixa a obra para pensar depois costuma descobrir que o desconto do leilão ficou na reforma.
Reformar é, muitas vezes, o que transforma um imóvel de leilão em um bom negócio. Mas também é onde os orçamentos mais estouram.
Por que orçar antes do lance
O lance máximo é o valor de mercado do imóvel menos todos os custos para deixá-lo pronto para uso, menos a margem que você exige. A reforma é um desses custos, muitas vezes o maior depois do próprio lance.
Se você não estima a obra, duas coisas podem acontecer. Ou você paga caro demais pelo imóvel e a reforma consome a margem, ou trava no meio do caminho por falta de dinheiro. Em ambos os casos, o imóvel fica parado, gerando condomínio e IPTU sem dar retorno.
O cálculo completo, com obra incluída, está explicado no guia de custos para arrematar imóvel.
Como estimar sem visitar o imóvel
Imóveis vendidos pela Caixa e por outros bancos "no estado em que se encontram" muitas vezes não podem ser visitados, principalmente quando estão ocupados. Mesmo assim, é possível montar uma estimativa razoável juntando informações:
- Fotos do anúncio, quando existem, e imagens de satélite ou de rua.
- Laudo de avaliação, no leilão judicial, que costuma descrever o estado de conservação.
- Idade e padrão do prédio, que indicam a condição provável de instalações.
- Visita ao condomínio ou à vizinhança, para ver áreas comuns e conversar com o porteiro ou síndico.
- Imóveis iguais no mesmo prédio, à venda ou para alugar, para entender a planta e o acabamento.
- Tempo de abandono ou de ocupação, que costuma indicar desgaste.
Sem visita, trabalhe com um cenário conservador. É melhor estimar uma reforma maior e se surpreender positivamente do que o contrário. Se o imóvel estiver ocupado, considere também que o ocupante pode deixá-lo em pior estado. Veja como lidar com isso em imóvel ocupado em leilão.
Itens típicos de reforma
Cada imóvel é um caso, mas alguns itens aparecem com frequência em imóveis de leilão:
- Pintura completa, interna e às vezes externa.
- Revisão ou troca da parte elétrica, especialmente em prédios antigos.
- Revisão hidráulica, vazamentos e infiltrações.
- Troca de pisos e revestimentos danificados.
- Portas, janelas, fechaduras e esquadrias.
- Louças, metais e bancadas de cozinha e banheiros.
- Limpeza pesada e retirada de entulho ou móveis deixados.
- Reparos em telhado, no caso de casas.
Separe o que é necessário (segurança, instalações, infiltração) do que é acabamento (padrão de piso, armários, iluminação). O primeiro grupo é obrigatório; o segundo depende do objetivo. Para alugar, acabamento simples e durável costuma ser suficiente. Para morar, o padrão é escolha sua.
Lembre também que obras em apartamento seguem as regras do condomínio, com horários, comunicação prévia e, em reformas maiores, responsável técnico.
Prazos: a obra só começa com a posse
A reforma só pode começar depois que você tem a posse do imóvel. Isso significa que o cronograma real é a soma de várias etapas: pagamento, carta de arrematação ou escritura, registro, desocupação, se houver, e só então a obra.
Durante todo esse período, o dinheiro está aplicado no imóvel sem retorno. Por isso, o prazo de reforma importa tanto quanto o valor. Uma obra simples pode levar algumas semanas; uma reforma completa, alguns meses. Atrasos de material e mão de obra são comuns, então inclua folga no cronograma.
Como a reforma entra no custo total
Para incluir a reforma na conta, some:
- O orçamento estimado da obra.
- Uma reserva para imprevistos.
- Condomínio, IPTU e contas de consumo durante a obra.
- O custo de oportunidade dos meses sem aluguel ou sem uso.
Esse total é descontado do valor de mercado junto com comissão, ITBI, registro e desocupação. O que sobra, menos a sua margem, é o lance máximo. Para quem compra para investir, o guia de leilão de imóveis para investimento mostra como o prazo afeta o retorno. A calculadora de custo real ajuda a fazer essa conta.
Como a GFM pode ajudar
A GFM inclui a estimativa de reforma na análise do imóvel antes do lance, para que o limite já considere a obra. Se você quiser, como serviço opcional, a equipe também executa a reforma depois da posse e entrega o imóvel pronto para morar ou alugar. Para entender quanto um imóvel custa de verdade, simule na calculadora de custo real ou converse com a equipe.