Comprar um imóvel ocupado em leilão é comum e, na maioria dos casos, possível de resolver. Mas a desocupação fica por conta de quem arremata: você vai precisar negociar a saída do ocupante ou pedir à Justiça que determine a entrega do imóvel. Isso leva tempo e custa dinheiro, e as duas coisas precisam estar na sua conta antes do lance.
Boa parte dos imóveis de leilão está ocupada. Ignorar esse fato é um dos erros mais frequentes de quem está começando.
Quem pode estar ocupando o imóvel
O tipo de ocupante muda a estratégia. Os casos mais comuns são três.
Ex-proprietário
É o devedor que perdeu o imóvel, no processo judicial ou na retomada pelo banco. Muitas vezes ainda mora no local com a família. Pode estar disposto a negociar uma saída, especialmente se receber um prazo razoável ou ajuda com a mudança.
Inquilino
Alguém que alugou o imóvel do antigo dono. A situação exige análise do contrato de locação, do momento em que foi firmado e de como a legislação de locação se aplica ao caso. Aqui o apoio de um advogado é importante, porque as regras variam conforme a situação.
Terceiro sem vínculo
Pode ser um parente, um ocupante irregular ou alguém que alega ter comprado o imóvel por contrato de gaveta. Esse é o cenário que mais exige análise prévia, porque o ocupante pode tentar discutir a posse ou a propriedade na Justiça.
Desocupação amigável
A saída negociada costuma ser a mais rápida e a menos desgastante. Funciona assim: você ou seu representante procura o ocupante, apresenta-se como novo proprietário e propõe um prazo para a saída. Às vezes, oferece uma ajuda de custo para a mudança.
Para dar segurança ao acordo:
- Formalize tudo por escrito, com data de saída, condição de entrega e eventual valor pago.
- Combine a entrega das chaves e uma vistoria no dia da saída.
- Pague eventual ajuda de custo só na entrega efetiva do imóvel.
- Evite qualquer tipo de pressão ou ameaça. Além de errado, isso pode virar problema jurídico contra você.
Mesmo com bom diálogo, nada garante o acordo. Por isso, a via judicial deve ser considerada no planejamento desde o início.
Desocupação judicial
Quando não há acordo, a saída é pela Justiça. O caminho depende do tipo de leilão:
- Leilão judicial: a imissão na posse costuma ser pedida no próprio processo em que o imóvel foi vendido. O juiz expede um mandado, cumprido por oficial de justiça.
- Leilão extrajudicial: a Lei 9.514/1997, art. 30, permite ao comprador (ou ao banco) pedir a reintegração de posse, com previsão de liminar para desocupação em 60 dias.
Na prática, o prazo total varia muito. Depende da vara, da resistência do ocupante, de recursos e da agenda do oficial de justiça. Pode ser rápido ou se estender por muitos meses. O passo a passo está detalhado no artigo sobre desocupação e imissão na posse.
Custos que você precisa considerar
A desocupação tem custos diretos e indiretos. Liste todos:
- Honorários advocatícios para a ação ou o pedido de imissão.
- Custas judiciais e diligências do oficial de justiça.
- Ajuda de custo ao ocupante, se houver acordo.
- Despesas com mudança, chaveiro e eventual guarda de móveis deixados no imóvel.
- Condomínio e IPTU durante o período em que você é dono mas ainda não tem a posse.
- Custo de oportunidade: o dinheiro parado sem aluguel e sem possibilidade de revenda.
- Reparos em imóvel que pode ser entregue em mau estado.
Esse último item merece atenção. Imóvel ocupado normalmente não pode ser visitado por dentro. Você compra sem ver, e o estado de conservação só aparece depois da entrega.
Como a ocupação entra no lance máximo
O raciocínio é simples: quanto mais incerta a desocupação, menor deve ser o seu lance. Uma forma prática de pensar:
- Estime o valor de mercado do imóvel desocupado e em bom estado.
- Subtraia todos os custos da arrematação: comissão, ITBI, registro, débitos.
- Subtraia o custo estimado da desocupação, com margem para o cenário mais demorado.
- Subtraia o custo de reforma e os meses de condomínio e IPTU sem uso.
- Defina a margem que você exige para o risco assumido.
O que sobra é o seu lance máximo. Se o valor ficar abaixo do lance mínimo do leilão, a resposta é não participar. Para fazer essa conta com mais detalhe, veja os custos para arrematar um imóvel.
Um erro comum é tratar a ocupação como risco menor só porque o imóvel parece barato. Na prática, a ocupação é um dos itens que mais pesam entre os riscos do leilão de imóveis.
Como a GFM pode ajudar
A GFM avalia a situação de ocupação antes do lance, estima prazo e custo da desocupação e conduz a negociação ou o pedido judicial depois da arrematação. Para entender quanto a ocupação pesa no seu caso, simule na calculadora de custo real.