Imissão na posse é o ato que coloca o arrematante dentro do imóvel que ele comprou. No leilão judicial, ela é pedida no próprio processo, e o juiz expede um mandado para a desocupação. No leilão extrajudicial, o caminho é a ação de reintegração de posse, com liminar para desocupação em 60 dias prevista no art. 30 da Lei 9.514/1997. Em ambos, um acordo com o ocupante costuma ser a saída mais rápida.
Comprar o imóvel e tomar posse dele são coisas diferentes. O registro te faz dono; a posse te dá as chaves. Entre uma coisa e outra pode haver meses de espera, e isso precisa estar no seu planejamento.
Propriedade e posse não são a mesma coisa
Propriedade é o direito de ser dono, comprovado pelo registro na matrícula. Posse é o poder de fato sobre o imóvel: morar, usar, alugar. Quando o imóvel arrematado está ocupado pelo antigo dono, por um inquilino ou por outra pessoa, você tem a propriedade, mas não a posse.
A lei não permite que o novo dono resolva isso sozinho. Trocar fechaduras, cortar água e luz ou retirar pertences sem ordem judicial pode gerar responsabilidade civil e até criminal. O caminho é sempre o acordo ou o Judiciário.
Antes do lance, o edital e uma visita à vizinhança ajudam a descobrir quem ocupa o imóvel. O guia sobre imóvel ocupado em leilão mostra como avaliar esse risco.
No leilão judicial: mandado no próprio processo
Na arrematação judicial, a imissão na posse costuma ser simples do ponto de vista processual. O CPC prevê que a carta de arrematação seja expedida com o respectivo mandado de imissão na posse (art. 901, §1º). Na prática, o arrematante pede ao juiz, no mesmo processo em que houve o leilão, que determine a entrega do imóvel.
O juiz expede o mandado, e um oficial de justiça vai ao local. Normalmente o ocupante é intimado a sair em um prazo. Se não sair, o oficial pode cumprir a ordem com apoio de força policial, chaveiro e transporte dos bens, conforme determinado.
Algumas situações complicam o quadro:
- Ocupante que alega ser inquilino com contrato anterior.
- Pessoas que não fazem parte do processo e reivindicam direitos sobre o imóvel.
- Recursos ou pedidos de suspensão apresentados pelo executado.
Por isso, mesmo com mandado, o prazo real varia. O documento que dá base ao pedido é explicado no guia sobre carta de arrematação.
No leilão extrajudicial: reintegração de posse
Quando o imóvel vem de alienação fiduciária e é vendido pelo banco, não há um processo judicial prévio onde pedir a posse. O comprador precisa ajuizar uma ação de reintegração de posse.
A Lei 9.514/1997, art. 30, garante ao adquirente em leilão a reintegração, que será concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias. Liminar é uma decisão dada no início do processo, sem esperar a sentença. Isso torna a via extrajudicial relativamente previsível, mas os 60 dias se referem à desocupação depois da liminar. Antes disso, a ação precisa ser proposta, analisada pelo juiz e a ordem precisa ser cumprida, o que leva tempo.
Alguns editais de bancos indicam se a desocupação fica a cargo do comprador ou do vendedor. Leia com atenção. As diferenças entre as modalidades estão em leilão judicial x extrajudicial.
O acordo amigável
Na maioria dos casos, conversar vale a pena. O ocupante muitas vezes sabe que vai ter de sair e prefere negociar um prazo a enfrentar um oficial de justiça. Um acordo bem feito pode incluir:
- Data certa para a entrega das chaves.
- Ajuda de custo para a mudança, quando fizer sentido.
- Estado em que o imóvel deve ser entregue.
- Responsabilidade por contas de consumo até a saída.
- Consequências se o prazo não for cumprido.
Faça tudo por escrito, com assinatura das partes e, se possível, testemunhas. Nunca pague o valor combinado inteiro antes da entrega das chaves. Muitas vezes, o mais seguro é registrar o acordo no próprio processo para que o juiz o homologue.
Negociar não impede que você entre com o pedido judicial ao mesmo tempo. Ter a ação em andamento costuma dar mais peso à conversa.
Quanto custa desocupar
A desocupação tem custos diretos e indiretos. Entre os diretos estão honorários de advogado, custas processuais, diligências do oficial de justiça, chaveiro, transporte e guarda de bens, além de eventual ajuda de custo no acordo.
O custo indireto é o tempo. Cada mês sem posse é um mês sem morar, sem alugar e pagando condomínio e IPTU. Em um imóvel para investimento, isso afeta diretamente o retorno. Inclua esses valores e uma margem de prazo no cálculo do lance máximo, usando a calculadora de custo real.
Como a GFM pode ajudar
A GFM avalia a ocupação antes do lance, estima prazo e custo de desocupação e, depois da arrematação, conduz a negociação com o ocupante e o procedimento judicial quando necessário. O objetivo é entregar as chaves no menor tempo possível, sem atalhos que criem novos problemas. Para avaliar um imóvel ocupado, converse com a equipe.