A Caixa Econômica Federal vende imóveis que retomou de clientes inadimplentes por três caminhos: leilão, licitação aberta e venda direta online. O leilão de imóveis da Caixa segue as regras do leilão extrajudicial e do edital de cada lote, e alguns imóveis aceitam financiamento e FGTS. Antes de comprar, é preciso conferir a ocupação, o estado do imóvel e quem paga os débitos.
Por que a Caixa vende tantos imóveis
A Caixa é um dos maiores financiadores de habitação do país. Quando um comprador deixa de pagar um financiamento com alienação fiduciária, o banco segue o procedimento da Lei 9.514/1997: intima o devedor, consolida a propriedade em seu nome e leva o imóvel a leilão. Os imóveis que não são vendidos nesses leilões passam a ser oferecidos em outras modalidades. Por isso o estoque é grande e se renova com frequência.
As três modalidades de venda
Leilão
É o leilão extrajudicial propriamente dito, conduzido por leiloeiro oficial contratado. Há primeiro e segundo leilão, com lances mínimos diferentes, e os lances são dados em sessão pública, normalmente online. Quem oferece o maior lance válido vence. Entenda a lógica dos dois pregões em primeiro e segundo leilão.
Licitação aberta
Os interessados enviam propostas dentro de um período definido, a partir de um valor mínimo. Ao final, vence a melhor proposta, segundo as regras do edital. Não há a disputa em tempo real do leilão.
Venda direta
O imóvel fica disponível no site da Caixa por um preço definido, e a proposta é feita online, seguindo as condições do anúncio, sem a disputa de lances do leilão. É a modalidade mais parecida com uma compra comum. Comparamos licitação aberta e venda direta em detalhe no artigo sobre venda direta e licitação aberta.
Financiamento e FGTS
Um dos atrativos dos imóveis da Caixa é que alguns aceitam financiamento e uso do FGTS. A informação vem em cada anúncio, e as condições dependem da sua análise de crédito e das regras do FGTS. Pontos de atenção:
- Faça uma simulação de crédito antes de dar lance ou enviar proposta.
- Confira prazos: se o financiamento não for aprovado no prazo do edital, você pode perder valores pagos.
- O uso do FGTS tem requisitos próprios, ligados a você e ao imóvel.
- Imóveis ocupados ou com irregularidades podem não ser financiáveis.
Para entender os requisitos com calma, veja financiamento e FGTS em imóvel de leilão.
Cuidados antes de comprar
Estado do imóvel: "no estado em que se encontra"
Muitos anúncios trazem a expressão "no estado em que se encontra". Ela significa que a Caixa não garante a conservação do imóvel e não faz reparos. Quando o imóvel está ocupado, a visita interna costuma não ser possível, e as fotos podem ser antigas ou mostrar só a fachada.
Como lidar com isso:
- Visite a vizinhança e veja a fachada pessoalmente, se possível.
- Converse com o síndico ou a portaria, em condomínios, sobre o estado geral.
- Reserve no seu orçamento uma margem para reforma, mesmo sem ver o interior.
- Considere o pior cenário razoável, não o melhor.
Ocupação e desocupação
O anúncio informa se o imóvel está ocupado. Se estiver, a desocupação em geral fica a cargo do comprador. A Lei 9.514 (art. 30) permite pedir reintegração de posse com liminar para desocupação em 60 dias, mas isso envolve ação judicial, advogado e tempo. Às vezes um acordo com o ocupante resolve mais rápido. Inclua esse custo e esse prazo na sua conta.
Débitos de condomínio e IPTU
Este é o ponto que mais surpreende iniciantes. Em imóveis de banco, o edital costuma definir quem paga IPTU e condomínio em atraso, e com frequência isso fica com o comprador, às vezes até um limite, às vezes integralmente. As regras mudam com o tempo e de imóvel para imóvel.
Antes de qualquer proposta:
- Leia o trecho do edital ou das condições de venda sobre despesas e débitos.
- Peça ao condomínio uma declaração do saldo devedor.
- Consulte a situação do IPTU na prefeitura.
- Some tudo ao preço e veja se a conta ainda fecha.
O artigo sobre dívidas de condomínio e IPTU em leilão mostra como fazer esse levantamento.
Outros custos
Além do preço, considere ITBI, escritura (quando houver), registro em cartório, eventual comissão do leiloeiro no leilão e despesas com desocupação e reforma. Em alguns casos a Caixa paga parte das despesas; em outros, não. De novo, o edital decide.
Cuidado com golpes
Golpistas copiam anúncios da Caixa e criam sites falsos com preços muito baixos. Confira sempre se você está no site oficial do banco ou de um leiloeiro realmente contratado por ele. Desconfie de pagamento via PIX para pessoa física, pressa para fechar e contato só por WhatsApp.
Como a GFM pode ajudar
A GFM analisa imóveis da Caixa em todas as modalidades: confere matrícula e edital, levanta débitos de condomínio e IPTU, estima reforma e desocupação e define com você o valor máximo da proposta. Antes de decidir, simule na calculadora de custo real quanto o imóvel vai custar de fato.