Primeiro e segundo leilão são duas tentativas de venda do mesmo imóvel, com lances mínimos diferentes. No primeiro, em regra, o lance precisa alcançar o valor do imóvel; no segundo, a lei permite lances menores, ligados à dívida (no leilão de banco) ou a um piso contra o preço vil (no judicial). Entender esses limites ajuda você a escolher em qual pregão vale a pena entrar e até quanto ir.
Por que existem dois leilões
A ideia é equilibrar dois interesses. O devedor quer que o imóvel seja vendido pelo melhor preço possível, para quitar a dívida e talvez receber alguma sobra. O credor quer receber. Por isso, a primeira tentativa exige um valor mais alto, próximo ao de mercado. Se ninguém compra, a segunda tentativa aceita um valor menor, mas com limites para evitar que o imóvel seja entregue por quase nada.
No leilão extrajudicial (bancos)
O leilão extrajudicial segue a Lei 9.514/1997, art. 27, aplicada a imóveis financiados com alienação fiduciária.
Primeiro leilão
O lance mínimo é o valor do imóvel, ou seja, o valor de avaliação ou o valor previsto no contrato para esse fim. Como esse número costuma estar próximo do preço de mercado, é comum o primeiro leilão terminar sem lances.
Segundo leilão
A lei aceita lance igual ou superior ao valor da dívida, somado a despesas, encargos, tributos e contribuições de condomínio. Se a dívida for pequena em relação ao valor do imóvel, o lance mínimo pode ficar bem abaixo do mercado.
Com a Lei 14.711/2023, o chamado Marco Legal das Garantias, há uma novidade: se não houver lance que cubra esse valor, o credor pode, a seu critério, aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação. Isso não é obrigatório para o banco. Leia sempre o edital para ver o que ele prevê.
O direito de preferência
Até a data do segundo leilão, o antigo dono tem o direito de recomprar o imóvel pagando a dívida e as despesas (Lei 9.514, art. 27, §2º-B). Se isso acontecer, o leilão não se realiza. Explicamos o impacto disso em direito de preferência do devedor.
No leilão judicial
No judicial, o Código de Processo Civil não fala em "primeiro e segundo leilão" com valores fixos como a Lei 9.514. O que existe é a regra do preço vil (CPC, art. 891): não se aceita lance inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital; se o juiz não fixou, é vil o lance inferior a 50% da avaliação.
Na prática, muitos editais judiciais trazem duas datas. Na primeira, exige-se lance igual ou superior à avaliação; na segunda, aceitam-se lances a partir do mínimo indicado no edital. Tudo depende do que o juiz determinou. O tema está detalhado em preço vil em leilão judicial.
Leitura rápida do edital
Ao abrir o edital, localize estas informações antes de qualquer outra coisa:
- Data e hora de cada leilão.
- Valor mínimo de cada um.
- Valor de avaliação e data em que foi feita.
- Se há possibilidade de parcelamento e em que condições.
- Quem paga débitos de IPTU e condomínio.
- Comissão do leiloeiro e forma de pagamento.
Com isso, você já sabe se o imóvel entra no seu orçamento antes de gastar tempo com a análise completa.
Estratégia: em qual leilão entrar
Não existe regra de ouro, mas alguns critérios ajudam.
Defina seu preço máximo antes
Calcule o custo total (lance, comissão, ITBI, cartório, dívidas, desocupação, reforma) e chegue a um teto. Esse teto vale para qualquer leilão. Se o mínimo do primeiro leilão já está acima dele, espere o segundo. Se está abaixo, considere participar já no primeiro.
Considere a concorrência
O segundo leilão atrai mais gente justamente porque o mínimo é menor. Em imóveis disputados, o lance final pode subir bastante e chegar perto do que seria pago no primeiro. Em imóveis com problemas (ocupação, dívidas altas), a concorrência tende a ser menor.
Avalie a avaliação
Se a avaliação está desatualizada ou fora da realidade do mercado, o mínimo do primeiro leilão pode estar alto demais ou, ao contrário, atrativo. Compare com imóveis semelhantes na região.
Não se deixe levar pela disputa
No calor dos lances, é fácil passar do limite. Decida antes, por escrito, até onde vai, e respeite. Perder um lote para alguém que pagou mais do que valia não é prejuízo.
Um exemplo simples
Imagine um imóvel avaliado em R$ 400 mil, com dívida e despesas de R$ 280 mil, em leilão de banco. No primeiro leilão, o mínimo seria R$ 400 mil. No segundo, a lei aceitaria lance a partir de R$ 280 mil. Se ninguém chegar a esse valor, o banco poderia, se quiser, aceitar lance de pelo menos R$ 200 mil, metade da avaliação, conforme a Lei 14.711. Se a dívida fosse de apenas R$ 150 mil, o mínimo do segundo leilão já seria esse valor. Os números são ilustrativos; o edital de cada imóvel define os valores reais.
Como a GFM pode ajudar
A GFM lê o edital, confere os valores mínimos de cada pregão, levanta débitos e calcula com você o preço máximo que mantém a compra interessante. Também acompanha o leilão no dia, seguindo o limite definido. Para testar seus números, use a calculadora de custo real.