O direito de preferência do devedor é a possibilidade que o antigo dono tem de recomprar o imóvel retomado pelo banco antes que ele seja vendido a terceiros. Está previsto na Lei 9.514/1997, art. 27, §2º-B, incluído pela Lei 13.465/2017, e vale até a data do segundo leilão. Para quem pretende arrematar, significa que o leilão pode ser cancelado se o devedor pagar a dívida e as despesas a tempo.
Contexto: a alienação fiduciária
A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil usa a alienação fiduciária. Nesse modelo, o comprador mora no imóvel e paga as parcelas, mas a propriedade fica em nome do banco como garantia até a quitação. O comprador é chamado de devedor fiduciante; o banco, de credor fiduciário.
Quando as parcelas atrasam, a Lei 9.514 prevê um caminho fora da Justiça:
- O devedor é intimado para pagar o atraso.
- Se não paga, a propriedade é consolidada em nome do banco, com registro na matrícula.
- O banco leva o imóvel a primeiro e, se necessário, segundo leilão.
O direito de preferência entra justamente nesse intervalo, entre a consolidação e o segundo leilão.
O que diz a lei e até quando vale
O texto da lei
O §2º-B do art. 27 assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas do procedimento, incluindo tributos, condomínio e os gastos do banco com a consolidação e os leilões. Ou seja, não basta pagar as parcelas atrasadas: é preciso cobrir o que a lei e o contrato preveem.
O prazo
A preferência pode ser exercida até a data em que se realiza o segundo leilão. Na prática, isso significa:
- Entre a consolidação e o primeiro leilão, o devedor pode exercer a preferência.
- Entre o primeiro e o segundo leilão, também.
- Até a data do segundo leilão, ainda é possível.
- Depois que o segundo leilão acontece e o imóvel é vendido, a preferência legal se encerra.
Se o imóvel for vendido já no primeiro leilão, a oportunidade de recompra acaba ali, porque não haverá segundo leilão.
Impacto para quem vai dar lance
O leilão pode ser cancelado
Você pode se preparar, estudar o edital, levantar débitos e se habilitar, e o lote ser retirado porque o devedor exerceu a preferência. É um risco de tempo e de pequenos custos, não de perda do valor do lance, já que o leilão nem chega a acontecer.
Fique atento a comunicados
Leiloeiros costumam atualizar o status do lote quando há suspensão ou retirada. Confira o site do leiloeiro no dia do leilão e pouco antes de começar.
Questionamentos após a venda
Mesmo depois do segundo leilão, o antigo dono pode tentar discutir na Justiça o procedimento do banco, alegando por exemplo falha de intimação. Isso não é o direito de preferência em si, mas é um risco do leilão extrajudicial que merece análise. Veja mais em anulação da arrematação.
Relação com o segundo leilão
Como a preferência vai até o segundo leilão, ela interage com a estratégia de lance. Quem prefere esperar o segundo leilão, onde o lance mínimo costuma ser menor, também aceita o risco de o devedor recomprar o imóvel antes. Entenda como funcionam os valores em primeiro e segundo leilão.
Como reduzir a incerteza
Algumas atitudes ajudam a lidar com esse risco:
- Analise a matrícula e veja quando a propriedade foi consolidada e se há averbações sobre o procedimento.
- Leia no edital as datas exatas de cada leilão e as condições de suspensão.
- Avalie se o imóvel está ocupado pelo próprio devedor: quem ainda mora ali tem mais motivação para tentar recomprar ou discutir o procedimento.
- Não compre materiais nem contrate serviços para o imóvel antes de ter a arrematação formalizada.
E no leilão judicial?
A regra do art. 27, §2º-B, é específica do leilão extrajudicial da Lei 9.514. O leilão judicial segue o Código de Processo Civil, que tem regras próprias sobre a possibilidade de o devedor quitar a dívida e sobre o momento em que a arrematação se torna definitiva. Lá, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (CPC, art. 903). As diferenças entre os dois caminhos estão em leilão judicial e extrajudicial.
Como a GFM pode ajudar
A GFM analisa a matrícula, o histórico da consolidação e o edital para identificar sinais de risco no procedimento extrajudicial, incluindo a chance de recompra pelo devedor. Assim você decide com clareza se vale preparar o lance. Para avaliar um imóvel específico, converse com a equipe.