Para dar lance em leilão online de imóveis, você precisa se cadastrar na plataforma do leiloeiro, ser habilitado para aquele leilão e, no horário do pregão, ofertar valores a partir do lance mínimo, respeitando o incremento definido no edital. Quem oferecer o maior lance válido ao fim do tempo arremata o imóvel. O segredo não está no clique, e sim no limite que você define antes.
Hoje a maioria dos leilões de imóveis acontece pela internet. No leilão judicial, o próprio Código de Processo Civil (art. 882) prevê a forma eletrônica como preferencial. Isso trouxe acesso para qualquer pessoa, mas também facilitou decisões impulsivas.
Cadastro na plataforma do leiloeiro
Cada leiloeiro opera seu próprio site ou usa uma plataforma contratada. O primeiro passo é criar uma conta com seus dados pessoais e enviar os documentos pedidos. Esse cadastro geral não basta: para cada leilão, normalmente é preciso pedir a habilitação, que é a autorização para dar lances naquele evento específico.
Antes de se cadastrar, confirme que o site é mesmo do leiloeiro. Existem páginas falsas que copiam o visual de leiloeiros reais. Confira o nome do leiloeiro na Junta Comercial do estado e, no caso de leilão judicial, o número do processo no site do tribunal. O guia sobre como evitar golpes em leilão de imóveis mostra os sinais de alerta mais comuns.
Os documentos e prazos de habilitação variam. Explicamos tudo em detalhe no artigo sobre habilitação em leilão de imóveis.
As regras do pregão
Lance mínimo e incremento
O lance mínimo é o menor valor aceito naquela rodada. Ele aparece no edital e na página do lote. No leilão judicial, costuma ser o valor da avaliação na primeira data e um percentual menor na segunda, desde que não configure preço vil. No leilão de banco, o primeiro leilão parte do valor do imóvel e o segundo, em regra, do valor da dívida com despesas.
O incremento é o valor mínimo que cada novo lance precisa superar o anterior. Em um exemplo ilustrativo, se o incremento é de R$ 1.000 e o lance atual está em R$ 200.000, o próximo lance precisa ser de pelo menos R$ 201.000. Algumas plataformas já sugerem o próximo valor com um botão; outras permitem digitar qualquer quantia acima do mínimo.
Leia com atenção: o valor que você vê na tela é só o lance. Comissão do leiloeiro, ITBI, registro e eventuais débitos vêm por cima.
Lance automático e prorrogação do tempo
Muitas plataformas oferecem o lance automático. Você informa um valor máximo, e o sistema cobre os lances dos concorrentes, um incremento por vez, até chegar ao seu teto. É útil para quem não pode acompanhar o pregão inteiro e ajuda a manter disciplina, porque o limite fica registrado antes da disputa esquentar.
Outra regra comum é a prorrogação. Se um lance entra nos minutos finais, o cronômetro é estendido por alguns minutos, conforme as regras do edital ou da plataforma. Isso se repete enquanto houver lances. Na prática, o leilão só termina quando ninguém mais quer cobrir a oferta. Tentar "roubar" o imóvel no último segundo raramente funciona.
Estratégia: defina o limite máximo antes
O erro mais caro em leilão é decidir o valor durante a disputa. A adrenalina do cronômetro faz qualquer pessoa subir "só mais um incremento". Por isso, o limite precisa nascer de números, não de emoção.
Um limite bem calculado considera:
- O valor de mercado do imóvel, com base em imóveis parecidos na mesma região.
- Os custos de aquisição, como comissão do leiloeiro, ITBI, escritura ou carta, registro e certidões.
- Débitos que podem ficar com você, como condomínio e IPTU, conforme o edital.
- Custos de desocupação, se o imóvel estiver ocupado.
- Reforma e o tempo até poder morar, alugar ou vender.
- A margem que você exige para que o negócio valha a pena.
Subtraia tudo do valor de mercado e você chega ao lance máximo. Se a disputa passar dele, você para. O artigo sobre custos para arrematar imóvel detalha cada item, e a calculadora de custo real ajuda a fazer a conta.
Erros comuns na hora do lance
Mesmo quem estudou o imóvel pode tropeçar no dia do leilão. Os deslizes mais frequentes são:
- Deixar a habilitação para a última hora e perder o prazo.
- Não ler o edital e descobrir depois que dívidas de condomínio ficam com o comprador.
- Confundir o valor do lance com o custo total da compra.
- Digitar um zero a mais ou a menos. Confira o valor antes de confirmar.
- Depender de internet instável nos minutos finais.
- Entrar sem saber a forma e o prazo de pagamento, que muitas vezes é curto.
- Ignorar que o imóvel pode estar ocupado.
Lembre que o lance é um compromisso. Se você vence e não paga, pode perder a caução e responder por multa prevista no edital. Antes de clicar, tenha certeza de que o dinheiro está disponível no prazo exigido.
Depois de vencer o leilão
Ao final do pregão, a plataforma informa o vencedor. Em seguida vêm o pagamento do lance (ou da entrada, quando há parcelamento) e da comissão do leiloeiro, normalmente em poucos dias. No judicial, é lavrado o auto de arrematação e, depois, expedida a carta de arrematação. No extrajudicial, o banco formaliza a venda por escritura ou contrato. Só então começa a etapa de ITBI, registro e posse.
Como a GFM pode ajudar
A GFM pode analisar o edital e a matrícula, calcular o seu lance máximo considerando todos os custos e participar do leilão por você, seguindo o limite combinado. Assim, a decisão é tomada com calma, antes do cronômetro começar. Se quiser entender quanto um imóvel realmente custa, simule na calculadora de custo real ou converse com a equipe.